Собственность является одним из инвестиционных инструментов, которые люди могут использовать, чтобы вложить свои деньги и получить прибыль. Во многих отношениях недвижимость является более безопасным инвестированием, чем инвестиции в ценные бумаги. Более того, такие инвестиции не только более безопасны, но и более понятны для тех людей, которые никогда не сталкивались с миром инвестиций.
Есть два способа заработать на покупке недвижимости. В первом случае Вы зарабатываете деньги, сдавая недвижимость в аренду.
Во втором случае Вы зарабатываете деньги, инвестируя в недвижимость, чтобы продать ее и заработать на разнице в ценах.
В большинстве случаев инвесторы объединяют эти две цели, планируя зарабатывать на аренде, но также рассчитывая на то, что недвижимость будет продолжать дорожать.
В любом случае, вам необходимо измерить рентабельность инвестиций, и лучшим показателем для этого является рентабельность инвестиций (ROI).
Что такое возврат инвестиций (ROI)?
ROI показывает, сколько прибыли вы получаете от инвестиций. Return on investment (Возврат на инвестиции) — ключевой показатель, позволяющий понять, насколько выгодно вкладывать деньги в ту или иную инвестицию. Это означает, что вы можете оценить, насколько рационально инвестировать в конкретный проект.
В целом, окупаемость инвестиций может быть использована для любых инвестиций, независимо от конкретного инструмента. Это могут быть акции, ценные бумаги, депозит в банке или недвижимость.
Расчет показателя ROI для объектов недвижимости зависит от нескольких факторов, в первую очередь от того, как вы платите за объект недвижимости: наличными или путем финансирования за счет ипотеки.
Что такое формула ROI
Поскольку доходность инвестиций — это соотношение, оно рассчитывается в процентах.
Оригинальная формула окупаемости инвестиций выглядит так:
ROI = (Прибыль от инвестиций — Стоимость инвестиций)/Затраты на инвестиции
Кроме того, формула может выглядеть так:
ROI = Чистая прибыль/Затраты на инвестиции
Каковы подводные камни при расчете ROI на арендуемую недвижимость?
Формула ROI выглядит достаточно легко, но есть много подводных камней, которые необходимо учитывать при расчете ROI для арендной недвижимости. Вот только несколько примеров. Вы должны принимать во внимание расходы на ремонт, обслуживание недвижимости, налог на недвижимость и другие расходы.
Как рассчитать ROI на арендную плату за недвижимость, оплаченную наличными
Сначала давайте посмотрим на ROI арендуемой недвижимости, оплаченной наличными. Это проще, чем рассчитывать ROI для объектов, финансируемых за счет ипотеки.
Давайте сделаем некоторые предположения:
- Вы покупаете недвижимость за $100,000 и вкладываете $8,000 в ремонт и $2,000 в затраты на закрытие.
- Арендная плата составляет 1000 долларов в месяц.
- Накладные расходы (коммунальные услуги, налоги, страхование) составляют $400 в месяц.
Теперь давайте рассчитаем чистую прибыль для инвестиций и стоимость инвестиций через год.
- Стоимость инвестиций составит 110 000 долларов.
- Вы заработаете $12,000 на аренде.
- Ваши накладные расходы составят $4,800
- Чистая прибыль составила бы 7200 долл.
Теперь, давайте посчитаем окупаемость инвестиций. Для этого нужно разделить чистую прибыль на стоимость инвестиций. ROI составит $7 200/$110 000 = 0.0655 или 6.55%.
Как рассчитать ROI на арендуемое имущество, финансируемое за счет ипотеки
Этот расчет более сложен, так как необходимо рассчитать расходы на ипотечное финансирование.
Давайте сделаем некоторые предположения:
- Первоначальный взнос по ипотеке составлял 30 000 долларов (или 30% от первоначальной суммы).
- Вы вложили 8000 долларов в ремонт и заплатили 3500 долларов в качестве расходов по закрытию сделки (что касается сделок, финансируемых за счет ипотеки, то они всегда выше). Всего $11,500.
- Ваши общие расходы составили 41 500 долларов.
- Арендная плата составляет 1000 долларов в месяц.
- Накладные расходы (коммунальные услуги, налоги, страхование) составляют $400 в месяц.
- Вы взяли ипотеку с 3% фиксированной процентной ставкой на 30 лет. Ваш ежемесячный платеж составит 427 долларов.
- Чистая ежемесячная прибыль составила бы 1 000 — 827 = 173 долл.
- Чистая прибыль за год составит 2076 долл.
Теперь давайте посчитаем окупаемость инвестиций. Для этого нужно разделить чистую прибыль на первоначальную стоимость инвестиций.
ROI = $2076/$41 500 = 0,050 (или 5%)
